元利均等と元金均等
元金均等は当初の返済額が高い
民間住宅ローンは元利均等返済を基本としていますが、フラット35では元利均等返済と元金均等返済のいずれかを選択することができます。
元利均等返済とは、毎月返済額が返済開始から完済時まで同一の金額になるように計算した仕組みをとった方法です。これは、長期にわたる返済計画が立てやすいという特徴があります。
元金均等返済は、毎月返済額の元金部分を均一にして、借入残高から利息分を計算し、その合計額を毎月返済する仕組みです。すなわち、当初の返済額が最も高く、少しずつ下がっていき、元利均等返済より総返済額は少なくなるといった特徴があるのです。
元利均等は総返済額が増加
では具体的に元利金等と元金均等を比較して、メリット・デメリットを借入金1000万円、金利3％、35年返済の場合でみていきましょう。
元利均等は、元金均等に比べて総返済額で約90万円多く支払いますが、当初、毎月返済額が約1万円少なくてすみ、フラット35には毎月返済額の4倍以上の収入基準がありますから、元金均等より多く借りることが可能です。つまり、元利金等は借りやすいが総返済額が増加するといえるのです。
一方、元金均等は元利均等に比べて借入額も少なく、当初の毎月返済額は約1万円多く、必要とする年収も約50万円多くなるのですが、毎月返済額は徐々に減っていき、元利均等より約90万円もお得となります。